+7 (919) 38-58-000
Проверка договора аренды, урегулирование разногласий при заключении договора аренды недвижимости – это довольно частый запрос, поступающий в нашу компанию.
Собственник помещения, когда подбирает арендатора, часто сталкивается с тем, что крупные сети работают только по своим разработанным формам договоров. Такие договоры имеют много листов, условия в них указаны в интересах арендатора и в них заложено множество «подводных каменей».
Основные моменты, на которые надо обратить внимание, нам уже известны, так как мы видели их неоднократно, однако приходится все равно читать договор полностью, чтобы не пропустить что-нибудь значимое.
Приведем конкретный пример. Крупная торговая сеть предложила подписать с ней договор аренды на 10 лет. Такой арендатор был нашему клиенту интересен, т.к он не пропадет вскоре после приемки помещения, а отношении будут долгими и стабильными. Договор прислали с несколькими приложениями на 22 листах.
Изучив текст, мы обратили внимание клиента на несколько моментов.
Вот основные из них.
На арендодателя возложена обязанность поддерживать в надлежащем состоянии прилегающую территорию, хотя по нашему мнению, это скорее обязанность либо управляющей компании либо арендатора.
Арендатор заложил условие, по которому он вправе немотивированно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке за 30 дней. Если такое условие принять, что мы предложили увеличить срок уведомления.
По договору на арендодателе лежит обязанность обеспечить объект автопарковкой, поддерживать ее в исправном состоянии, а также подъездные пути, зону погрузки/разгрузки. Поскольку объект передается на 10 лет во владение арендатору, мы порекомендовали обязанность возложить на арендатора.
Договором предусмотрено, что арендодатель отвечает за исправность, техническое обслуживание и работоспособность существующих систем противопожарной защиты. Поскольку объект передается в состоянии «как есть», все работы по обслуживанию существующих систем, включая противопожарную защиту, мы рекомендовали возложить на арендатора.
Согласно условиям договора, арендодатель обязан согласовывать в государственных и муниципальных органах вывески, изменение облика здания, перепланировки и др. Так как это все необходимо для осуществления коммерческой деятельности арендатора, договор в этой части предложено изменить, возложив это на арендатора, а также указать, что при необходимости собственник готов дать доверенность. Кроме того, изменение фасада, входных групп, установка кондиционеров может потребовать согласия общего собрания собственников МКД, поэтому желательно не брать на себя обязательство по получению такого согласия, так как это сложная работа и результат не гарантирован.
И это все замечания, которые не касаются размера арендной платы, ее увеличения и иных финансовых условий. Но о них мы расскажем в другой раз.
Работа выстроена так, что мы обращаем внимание заказчика на условия, которые вызвали у нас сомнения, при необходимости дали дополнительные пояснения, а затем он сам анализирует и принимает решение, какие наши замечания он переадресует арендатору, а какие им согласованы.
После этого мы с юристами арендатора приходим к окончательным формулировкам и либо вносятся изменения в проект договора либо подписывается протокол разногласий.
