+7 (919) 38-58-000
Односторонний отказ от договора аренды признан незаконным
Суд может не применять спорное условие о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, если оно грубо нарушает баланс интересов и влечет неблагоприятные последствия для слабой стороны договора, а другая сторона не обосновала его разумность.
Заключенным договором аренды склада и торгового места было предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ, в частности, если помещения понадобятся ему для своих производственных нужд. Срок предупреждения контрагента установлен один день. Арендодатель принял решение расторгнуть договор и направил уведомление, но арендатор не согласился. Две инстанции поддержала арендодателя, но кассация судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение.
В основу своих доводов кассационный суд заложил идею, что формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода о том, что в действиях лица отсутствует злоупотребление правом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2015 N 304-ЭС15-5139). Судам надлежало оценить действия сторон как добросовестные или недобросовестные, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
При рассмотрении дела судами не исследовался и оценка не дана вопросу, какая именно необходимость для собственных производственных нужд была у ответчика, учитывая, что деятельность ответчика связана со сдачей в аренду торговых мест на рынке. Судами не дана оценка доводу истца, что объекты аренды сразу же были предоставлены ответчиком прямому конкуренту истца для ведения торговли.
В рассматриваемом споре договоры предоставления торгового места и склада составлялись исключительно ответчиком, направлялись истцу уже подписанным со стороны ответчика формуляром, в связи с чем арендатор имел возможность лишь присоединиться к условиям договора, разработанного лицом, очевидно занимающим доминирующее положение. Если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Сторона договора в случае существенного нарушения баланса интересов сторон также вправе на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации заявить о недопустимости применения договорных условий, являющихся явно обременительными (несправедливые договорные условия), если эта сторона была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, проект которого был предложен другой стороной, то есть оказалась слабой стороной договора (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.
Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для слабой стороны договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2023 N 305-ЭС23-8962).
(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2025 N Ф06-587/2025 по делу N А57-26768/2023)
