+7 (919) 38-58-000
К нам обратился арендатор квартиры, автомобиль которого перестали пускать во двор многоквартирного дома. При этом в управляющей компании сослались на то, что общее собрание собственников помещений в доме приняло решение об утверждении правил парковки, в котором предусмотрено, что собственники могут размещать во дворе свои машины, а арендаторам это запрещено.
Насколько это законно?
Проанализировав документы по этой ситуации, мы пришли к выводу о том, что в принципе собственники могут установить запрет парковаться арендаторам, однако в данном случае запрет незаконен.
Выводы мы сделали на основании анализа закона и существующей судебной практики, выдержки из которых приведем здесь.
Собственники помещений многоквартирного дома вправе устанавливать для арендаторов, нанимателей правила пользования общим имуществом многоквартирного дома (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, определение от 1 февраля 2023 г. по делу N 88-1576/2023-(88-21895/2022)).
Учитывая, что установка шлагбаумов на придомовой территории представляет собой введение ограничений в использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, соответствующее решение может быть принято исключительно общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (Свердловский областной суд, апелляционное определение от 29 ноября 2024 года).
Решение по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме может приниматься только большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Если в протоколе общего собрания указано, что решение принято, однако в действительности 2/3 голосов от общего количества голосов собственников (обратим внимание, не от принявших в голосовании, а от всех имеющихся!), то такое решение силы не имеет и применяться не может. Согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. Если решение собрания собственников помещений многоквартирного дома является неправомерным, но не признано недействительным, это не мешает суду не признать его юридическую силу. То обстоятельство, что Правила не признаны недействительными, не является безусловным основанием для их применения (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2022 г. N 88-20578/2022).
В той ситуации, по которой был задан вопрос, мы установили, что согласно протоколу за решение об утверждении правил парковки проголосовало менее 2/3 голосов от общего их количества. Поэтому правила парковки применению не подлежат. Ограничение доступа транспортных средств во двор дома является незаконным. Мы подготовили и предоставили заказчику план действий, как поступить в этой ситуации.
