Баня, навес, беседка – недвижимость?

К нам обратился человек, которого беспокоил вопрос – являются ли расположенные на его участке сооружения - баня, навес для машины и большая красивая  беседка объектами недвижимости и надо ли регистрировать право собственности на них? Также возник вопрос, требуется ли получение разрешения на строительство таких объектов?

И вот к чему мы пришли (вкратце).

Пункт 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) определяет сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения их основных характеристик, в качестве некапитальных сооружений, в отношении которых не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию по правилам, установленным ГрК РФ (пункт 2 части 17 статьи 51, часть 15 статьи 55 ГрК РФ). Из системной взаимосвязи нормы пункта 10.2 статьи 1 ГрК РФ с положениями пункта 1 статьи 130, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сооружения, обладающие характеристиками некапитальных объектов, не являются объектами недвижимости и в отношении них не осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Для определения таких некапитальных сооружений используются такие определения, как «хозяйственные постройки», «вспомогательные сооружения».

Хозпостройки, не являющиеся недвижимостью, не регистрируются в ЕГРН. К таким хозяйственным постройкам относятся не имеющие капитального фундамента теплицы, хозблоки, бытовки, навесы, бани, летние кухни и т.п.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

 Поэтому если нет капитального фундамента, сооружение является вспомогательным, то и регистрировать ничего не надо!

 Для строительства таких объектов  не требуется получать разрешение на строительство.

Об этом говорит ч. 17 ст. 51 ГрК РФ - выдача разрешения на строительство не требуется в случае  строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

Отметим, что по желанию собственника наши госорганы все же готовы провести кадастровый учет и регистрацию права собственности на гараж, хозяйственную постройку или даже теплицу, потому что государство любит, когда все учтено и с недвижимости платятся налоги. А регистрировать или нет – решение должен принять собственник.